Vlaamse woningmarkt over piek heen: EPC A 17,1% duurder dan EPC D

• Huizenprijzen liggen eind 2023 gemiddeld 1,9% lager dan eind 2022.
• Huizen stonden gemiddeld 18 dagen langer te koop dan in 2022 (103 tegenover 85 dagen).
• De prijs van een appartement ligt eind 2023 wel 1,5% hoger dan eind 2022.
• EPC laat woningprijzen in 2023 veranderen in 3 versnellingen: A-B (+1,5%), C-D (+0,1%) en E-F (-1,6%).
• Woningen met EPC E-F verloren in laatste kwartaal 2023 3,7% in waarde in vergelijking met laatste kwartaal 2022.
• EPC beïnvloedt sterker woningwaarde. Betere EPC-score (- 100 punten) vertaalt zich in hogere woningwaarde (3,4%). In 2022 was dat nog 2,8%.
• Waalse vastgoedmarkt maakt omgekeerde beweging met stijgende woningprijzen (gemiddeld + 2,4% op een jaar tijd).

Voor het eerst in tien jaar tijd zijn de huizenprijzen in Vlaanderen gedaald. Dat blijkt uit de ERA Barometer, een jaarlijks onderzoek van de vastgoedmarkt dat al voor het 19e jaar op rij wordt uitgevoerd.

Sinds het vierde/laatste kwartaal van 2022 daalde de gemiddelde prijs van een huis met 1,9%. Voor dezelfde periode is de prijs voor een appartement dan weer wel licht gestegen (+ 1,5%). Daarnaast valt het op dat het EPC nog meer de woningwaarde bepaalt (-100 punten betekent 3,4% hogere verkoopprijs) en de vastgoedmarkt in drie versnellingen laat bewegen.

In samenwerking met ERA, de grootste vastgoedmakelaar van België, onderzoekt de Universiteit Antwerpen de Vlaamse residentiële vastgoedmarkt van de voorbije 19 jaar. Het gaat om een prijsindex die rekening houdt met onder meer de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer en worden er dus geen appelen met peren vergeleken. 

Dalende woningprijzen

Wanneer we de gemiddelde prijs voor een huis in 2023 (tussen 1 januari en 31 december, red.) vergelijken met de gemiddelde prijs van een gelijkaardig huis in 2022 (tussen 1 januari en 31 december, red.), dan noteert de ERA Barometer een stijging van 0,3%. Dat licht positieve cijfer vloeit voort uit de gestegen woningprijzen in de eerste jaarhelft van 2022, waardoor het een vertekend beeld geeft.

De groei voor louter 2023 schetst echter een andere realiteit die de afkoeling van de vastgoedmarkt aantoont. Sinds het laatste kwartaal van 2022 zijn de prijzen voor een woonhuis immers met 1,9 % gedaald. Die afkoeling is ook merkbaar in de gemiddelde verkooptijd. Stonden huizen in 2022 nog gemiddeld 85 dagen te koop, duurde het in 2023 103 dagen (+21%) om een gelijksoortig pand te verkopen.

“De hypothecaire rente is sinds begin 2022 met meer dan 2 procentpunten gestegen. Alhoewel veel doorstromers nog kunnen genieten van een lage rentevoet, heeft de stijgende rente de ontleencapaciteit van starters zeer sterk doen dalen. In combinatie met de renovatieverplichting zet dit nu ook een neerwaartse druk op de prijzen.” – Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie en Financiering Universiteit Antwerpen

Licht gegroeide appartementenmarkt

Terwijl de Vlaamse huizenmarkt het voorbije jaar wel degelijk is afgekoeld, volgen de appartementen dan weer niet het voorbeeld van de huizen. Uit de ERA Barometer blijkt dat de gemiddelde prijs van een appartement in 2023 3,1% hoger lag dan in 2022. Wanneer we louter de prijsevolutie vanaf het laatste kwartaal van 2022 tot eind 2023 analyseren, dan zien we nog steeds een groei van 1,5%.

“Als we enkel naar de gemiddelde groeicijfers van de huizenmarkt kijkt, dan zou je kunnen spreken van een nulgroei. Maar door te kijken naar de groei sinds het laatste kwartaal van 2022 krijg je het beeld dat wij elke dag op de vastgoedmarkt ervaren: de huizenprijzen gaan erop achteruit. De rente die op korte tijd fors is gestegen en de renovatieverplichting voor energieverslindende woningen (EPC E of F) binnen de vijf jaar zijn duidelijk de boosdoener. Hierdoor is een woning kopen minder evident geworden, is het aanbod van bepaalde type woningen groter geworden dan de vraag en dalen de prijzen in bepaalde segmenten van de markt.” – Johan Krijgsman, CEO ERA

Woningmarkt in drie snelheden

Voorts toont de ERA Barometer duidelijk aan dat het EPC de vastgoedmarkt vorig jaar in drie verschillende groeisnelheden liet bewegen. De prijzen van de meest energiezuinige woningen met label A en B stegen gemiddeld met 1,5% in vergelijking met 2022. Woningen met EPC-peil C en D stagneerden (+0,1%), terwijl energieverslindende woningen (E-F) 1,6% minder waard werden dan in 2022.

Wanneer we enkel het laatste kwartaal van vorig jaar vergelijken met dezelfde periode een jaar eerder, dan zien we dat woningen met een EPC-label A of B net als woningen met een EPC C of D aan een licht lagere prijs zijn verkocht. De prijzen gingen met respectievelijk 1 en 0,6% achteruit. Energieverslindende woningen (E en F) daalden verhoudingsgewijs veel feller in waarde (-3,7%).

“De markt met drie snelheden zien we even goed in de prijsonderhandelingen. Bij de perfect instapklare, leuk ingerichte woningen in een aangename buurt is de vraag hoger dan het aanbod. De verkoper is baas in het traject en een bod moet aan de vraagprijs voldoen, of dicht in de buurt komen. Bij volledig te renoveren woningen met een slechte EPC-score en een asbestproblematiek is het aanbod hoger dan de vraag. Er is meer ruimte om te onderhandelen, de koper heeft meer macht. Een mooier evenwicht tussen vraag en aanbod zien we bij de woningen met een EPC-score C en D.” – Johan Krijgsman, CEO ERA

EPC A 17,1% duurder dan EPC D

Het zal niet verbazen: het EPC van je woning is naast de ligging een belangrijke parameter geworden in de waardebepaling van je woning. De verkoopprijs stijgt dan ook zienderogen naarmate het EPC-peil beter wordt. De verkoopprijs voor een woning met EPC A lag vorig jaar liefst 17,1% hoger dan voor een woning met dezelfde ruimtelijke kenmerken en perceeloppervlakte met EPC D. Een gelijksoortige woning met F-label raakte voor 11,7% minder verkocht dan de woning met een D-label. In 2022 lag de minwaarde nog op 8,5%. Voor woningen die verkocht worden met een EPC-score die 100 punten lager ligt, wat overeenkomt met een hoger gewaardeerde letter, betaalde de koper 3,4% meer in 2023. In 2022 lag de meerprijs op 2,8%.

Leuven blijft duurste centrumstad, Gent haalt Antwerpen in

De ERA Barometer toont voorts aan dat de woningprijzen in de centrumsteden nog altijd stijgen, terwijl buiten een centrumstad kopen een tikkeltje goedkoper is geworden. Vorig jaar betaalde je voor een woning in een centrumstad 2,9% meer dan voor dezelfde woning in 2022. Voor een woning buiten een centrumstad betaalde je voor het eerst minder (- 0,26%) dan in 2022. De vastgoedmarkt in en rond de centrumsteden is sinds het voorbije jaar opnieuw genormaliseerd en volgt weer de tendens van voor de covidperiode. Voor de pandemie stegen de woningprijzen sneller binnen de centrumsteden dan erbuiten. Tijdens de pandemie, toen kopers meer belang hechtten aan een grote tuin en groen, zagen we net de omgekeerde beweging. Nu groeien de prijzen in en rond de centrumsteden weer zoals voor covid.

Leuven blijft de duurste centrumstad van Vlaanderen en de kloof met de andere centrumsteden blijft toenemen. Voor een soortgelijke woning ligt de prijs in Leuven 10 % hoger dan in Antwerpen. De woningprijzen in Gent halen dan weer die van Antwerpen in (1% goedkoper). Voor de goedkoopste woning in een centrumstad moet je nog steeds in Roeselare, Genk en Kortrijk zijn. Een soortgelijke woning in de Roeselare kost 43% minder dan in Leuven.

Bron: ERA

Vlaams-Brabant duurste, Limburg goedkoopste provincie

Op provinciaal niveau wordt de Leuvense lijn ook doorgetrokken. Vlaams-Brabant mag zich de laatste vijf jaar de duurste provincie van Vlaanderen noemen, al is het verschil met Antwerpen verwaarloosbaar (1%). Oost-Vlaanderen prijkt op plaats 3 (-12%), West-Vlaanderen en Limburg zijn de goedkoopste provincies om een woning te kopen (-24%).

Brusselse appartementen verschillen onderling sterk

Voor het eerst onderzocht de ERA Barometer de vastgoedevolutie in Brussel en Wallonië. Dat leverde opvallende resultaten op die sterk verschillen met de Vlaamse vastgoedmarkt. In Brussel, waar de voorbije 10 jaar viermaal zo veel appartementen als woningen van eigenaar wisselden (volgens Statbel, red.), stegen de prijzen van appartementen het voorbije jaar gemiddeld met 2% ten opzichte van 2022. Dat ligt in lijn met het Vlaams gemiddelde.^.2)

Brusselse appartementen verschillen onderling echter sterk van prijs. De hedonische prijsindex neemt hiervoor meer dan 60 factoren op die samen tot 85 procent van de waarde van een appartement beïnvloeden. Appartementen met 10 procent meer bewoonbare oppervlakte worden gemiddeld aan een 6,3% hogere prijs verkocht. Daarbij hanteert de ERA Barometer een tweeslaapkamerappartement als standaard. Een appartement met 3 drie slaapkamers kost 4,3% meer, een appartement met 4 slaapkamers zelfs 12,7 procent meer. Heeft een appartement twee in plaats van één badkamer, dan betaalde je er in 2023 2,2 procent meer voor.

Tijdens de coronapandemie wonnen een terras en tuin aan waarde bij appartementeigenaars. Dat vertaalt zich ook in de prijs. Voor een appartement met een terras betaal je 3,4% meer dan voor een zonder. De meerwaardeprijs dankzij een tuin bedraagt zelfs 10,4%. Tot slot is een Brussels appartement 5 procent minder waard als het licht moet opgefrist worden. Moet het gerenoveerd worden, dan ligt de prijs maar liefst 13 procent lager. Langs de andere kant betaal je voor een luxueus appartement in Brussel 13 procent meer dan voor een instapklaar pand.

Bron: ERA

Omgekeerde trend in Wallonië

Net als in Vlaanderen blijven onder de taalgrens woningen langer te koop staan dan in 2022. Gemiddeld duurt het 118 dagen vooraleer een woning een nieuwe eigenaar heeft gekregen, terwijl dat een jaar eerder 25% minder lang duurde (88 dagen). De woningenprijzen gingen in Wallonië dan wel met 2,4% omhoog in vergelijking met 2022 en volgen dus niet het Vlaamse voorbeeld. Een van de oorzaken is dan ook de renovatieplicht, die enkel in Vlaanderen van toepassing is. De huizenjagers hoeven in Wallonië minder rekening te houden met een verplicht renovatiebudget op korte termijn, waardoor er meer marge is voor de aankoop van de woning en de prijzen er nog steeds stijgen.

“De evolutie van de gemiddelde verkooptijd heeft vaak een voorspellende kracht voor de toekomstige prijsevolutie. De sterke toename in de verkooptijd kan een indicatie zijn dat de stabilisatie nog niet onmiddellijk voorbij is.” - – Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie en Financiering Universiteit Antwerpen

Bron ERA/UA.

^{1)Voor de analyse van de data voor de ERA Barometer werkt de Universiteit Antwerpen (UA) op basis van de compromisdatum, waardoor automatisch de meest recente informatie naar voren komt. De UA bestudeert enkel de prijsevolutie van de verkoopprijzen bij ERA. De Barometer is een hedonische prijsindex, die corrigeert voor zeer veel kwaliteitsvariabelen.}

^{2) Over de Brusselse huizenmarkt en de Waalse appartementenmarkt kon geen sluitende analyse gemaakt worden.}